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Ausweisung (Zwangsräumung)
Quelle: Hauseigentümer - Ausgabe vom 15. Mai 2013 (gekürzt)

In der Praxis ist es häufig so, dass andere Mieter den Vermieter drängen, einem unzumutbaren Nachbarn, der ebenfalls Mieter ist, zu kündigen und ihn gegebenenfalls auszuweisen. Kommt der Vermieter der Forderung der Mieter nicht nach, läuft er Gefahr, den Rügen der übrigen Mieter ausgeliefert zu sein oder dass diese ihre Mietverträge kündigen, was wiederum mit einem erheblichen Aufwand für den Vermieter verbunden ist.
Liegt eine gültige Kündigung, die nicht angefochten wurde, oder eine regelkonforme Zahlungsverzugskündigung vor, kann die Ausweisung im summarischen Verfahren erfolgen. Ein Schlichtungsverfahren findet dabei nicht statt. Dazu muss ein „Ausweisungsbegehren“ beim zuständigen Gericht am Ort des Wohnobjekts gestellt werden. Viele Gerichte bieten auf ihren Websites die entsprechenden Formulare an.
Bei Fragen lohnt es sich, mit dem Gericht Kontakt aufzunehmen. Damit das summarische Verfahren zur Anwendung kommt, muss zudem aus dem Begehren hervorgehen, dass der sogenannte „Rechtsschutz in klaren Fällen“ beantragt wird, denn das summarische Verfahren wird nicht automatisch angewendet. Der Vermieter hat ausserdem glaubhaft zu machen, dass das Mietverhältnis korrekt beendet worden ist. Dazu empfiehlt es sich, Mietvertrag, Kündigung, Mahnung, Zahlungsaufforderungen und allfällige weitere Dokumente dem Begehren beizulegen. Der Richter ordnet in der Folge an, dass der Mieter die Wohnung innert einer kurzen Frist zu räumen hat (Ausweisungsentscheid). Damit der Entscheid bei unbenützter Frist auch sofort vollstreckbar ist, ist es ratsam, neben der Ausweisung zugleich auch die Vollstreckungsmassnahmen im Begehren zu beantragen. Ansonsten kann wertvolle Zeit verloren gehen. Mit dem Vollstreckungsentscheid wird dann mit amtlicher Unterstützung der Mieter aus der Wohnung ausgewiesen.
Ist hingegen fraglich, ob zum Beispiel richtig gekündigt wurde und wurde diese Kündigung angefochten, so ist die Rechtslage weder klar noch sofort beweisbar. In diesem Fall dauert die Ausweisung länger, denn der Vermieter muss bei der Schlichtungsbehörde ein selbständiges Gesuch stellen. Dies mit Vorteil auch dann, wenn bereits ein Kündigungsschutzverfahren vom Mieter bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemacht wurde. Wir keine Einigung erzielt, wird den Parteien die Klagebewilligung zugestellt und der Vermieter muss sein Ausweisungsbegehren beim Mietgericht stellen. Dies birgt die Gefahr erheblicher Verzögerungen für den Vermieter. Denn die Entscheide können grundsätzlich vor Obergericht und anschliessend beim Bundesgericht angefochten werden. Dem Mieter wird damit die Möglichkeit gegeben, die Ausweisung um Monate, wenn nicht sogar Jahre, zu verzögern.