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Ausweisung

Daniela Fischer Lic, iur. Telefonische Rechtsberatung

Der Vermieter kann einen Mieter, der bei Ablauf des Mietvertrages das Mietobjekt nicht freiwillig und rechtzeitig verlässt, gerichtlich ausweisen lassen.

Rückgabezeitpunkt

Die Mietwohnung (oder der Geschäftsraum, der Garagenparkplatz, der Lagerraum etc.) muss am letzten Tag des Mietverhältnisses zur üblichen Geschäftszeit abgegeben werden (Art.79OR). Diese Gesetzesnorm ist nicht zwingend, die Parteien dürfen vertraglich eine andere Regelung treffen. Falls der Zürcher Mietvertrag über Wohnräume des HEV Zürich (inkl. aIlg. Bestimmungen) verwendet wurde, so ist die Wohnung bis spätestens dem der Beendigung des Mietverhältnisses folgenden Tag um 12.00 Uhr zu übergeben.

Eigenmächtiges Vorgehen des Vermieters ist strafbar

Was ist zu tun, wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlässt? Der Vermieter darf die Mietsache nicht gewaltsam in seinen Besitz nehmen, er darf ztm Beispiel nicht einfach das Schloss aufbrechen oder auswechseln lassen und die Mieterschaft «eigenhändig» vertreiben. Auf Antrag des Mieters könnte der Vermieter bei widerrechtlichem Eindringen wegen Hausfriedensbruchs bestraft werden. Selbst wenn der Mieter wahrscheinlich ausgezogen ist (ohne offizielle Wohnungsabgabe und ohne die Schlüssel zurückzugeben) und sich nur noch die Möbel oder sogar nur noch zurückgelassener Abfall in der Wohnung befinden, darf der Vermieter nicht eigenmächtig ins Mietobjekt, auch dieses Eindringen ist widerrechtlich. In der Praxis kommt es natürlich vor, dass der Vermieter in einem solchen Fall trotzdem hineingeht, die Wohnung räumt, die Schlösser auswechselt und das Mietobjekt neu vermietet. Es wird jedoch empfohlen, immer eine genaue Risikoabwägung vorzunehmen, wie wahrscheinlich es ist, dass der Mieter noch «wertvolle» Dinge in der Wohnung hat und zurückkommt. Anders liegt der Fall, wenn der Mieter die Schlüssel zurückgeschickt oder in den Briefkasten des Vermieters oder der Verwaltung geworfen hat, oder wenn er die Wohnung offen gelassen hat und sich die Schlüssel im Mietobjekt drinnen befinden. Dann hat der Mieter das Mietobjekt konkludent abgegeben. Dem Vermieter ist es in diesem Fall erlaubt, das Mietobjekt zu betreten. Er muss dies sogar sofort machen und ein Abgabeprotokoll erstellen (Schäden am Mietobjekt, übermässige Abnützung, ungenügende Reinigung, ungenügende Entsorgung von alten Möbeln etc.) und dieses dem Mieter als Mängelrüge unverzüglich (innert 2 - 3 Tagen seit der Mieter die Wohnung verlassen hat) eingeschrieben zustellen.
Wenn der Mieter nach «unbekannt» weggezogen ist, genügt es, das Einschreiben unverzüglich an die alte Adresse (das Mietobjekt) zusenden und es, wenn es nicht abgeholt und wieder an den Empfänger (den Vermieter) retourniert wird, ungeöffnet aufzubewahren. Das ist nötig, um später gerichtlich Ansprüche an den Mieter geltend zu machen und etwas vom Depot zu erhalten.

Das Ausweisungsbegehren

Wenn der Mieter die Wohnung jedoch nicht rechtzeitig und freiwillig verlässt, kann der Vermieter ihn gerichtlich ausweisen lassen. Dazu muss ein Ausweisungsbegehren gestellt werden. Örtlich zuständig ist das Gericht am Ort des Mietobjektes. Es gibt zwei Möglichkeiten, das Begehren einzureichen:
a) Ausweisung beim Einzelgericht (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Ist der Sachverhalt unbestritten und die Rechtslage klar, kann der Vermieter die Ausweisung des Mieters beim Einzelgericht in einem summarischen Verfahren verlangen (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Der Vermieter muss also eine formell korrekte Kündigung auf dem amtlichen Formular vorweisen können. Dazu braucht er auch den Zustellbeleg (Einschreibe Quittung der Post).
Weiter muss der Vermieter sich vergewissern, ob er sonst alle Vorschriften eingehalten hat, ob zum Beispiel bei einer Zahlungsverzugskündigung alle Fristen stimmen, ob die Mahnung und die Kündigung an beide Ehegattenseparat versendet wurde etc. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, die Kündigung überprüfen zu Iassen und auch das Begehren durch einen Rechtsanwalt stellen zu lassen, denn das Verfahren „Rechtsschutz in klaren Fällen“ ist sehr formell.
Als Gesuchsgegner müssen in der Regel jene (erwachsenen) Personen aufgeführt werden, die sich ohne Rechtsgrund (Kündigung, Fristablauf, kein Mietverhältnis etc.) im Objekt aufhalten. Einen Ehegatten, der nicht bereits im Mietvertrag aufgeführt ist, muss man auch als Gesuchsgegner aufführen. Auch den Untermieter kann man ausweisen lassen. Mit dem Gesuch um Ausweisung sollte auch ein Antrag auf Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen gestellt werden, sonst muss allenfalls später ein weiteres Gerichtsverfahren zur Durchsetzung der Ausweisung durchgeführt werden. Das Gesuch könnte also zum Beispiel wie folgt lauten:
1. Der Gesuchsgegner sei zu verurteilen, die x-Zimmer-Wohnung im x. Stock der Liegenschaft ...strasse..., ...Zürich, unverzüglich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben.
2. Das zuständige Stadt- oder Gemeindeammannamt sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken.
3. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten des Gesuchsgegners.
Wichtig ist, dass der Gesuchsteller das Gesuch von Anfang an sorgfältig begründet und sämtliche massgeblichen Belege einreicht. Auf www.gerichtezh.ch findet man dazu weitere Informationen und eine Checkliste. Der Vermieter muss die Kosten für das Verfahren vorschiessen und kann sie nachher vom Mieter wieder zurückverlangen. Ob er sie dann auch tatsächlich erhält, vor allem wenn er wegen Zahlungsverzug kündigen musste, ist eine andere Frage. Kein Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen, sondern ein Vollstreckungsverfahren ist einzuleiten, wenn bereits ein vollstreckbarer Entscheid eines Gerichts vorliegt, der den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt auf einenbestimmten Zeitpunkt zu verlassen, oder eine Vereinbarung (ein Vergleich) vor Gericht oder Schlichtungsbehörde mit diesem Inhalt geschlossen worden ist.
b) Ausweisung durch die Schlichtungs behörde
Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses umstritten und die Beweislage unklar ist, kann das Begehren an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen gestellt werden. Diese prüft, ob das Mietverhältnis gültig beendet worden ist. Das Begehren kann auch mündlich bei der Schlichtungsbehörde gestellt werden. Das Gesuch lautet beispielsweise: «Der Beklagte sei zu verpflichten, die x-Zimmer-Wohnungim x. Stock in der Liegenschaft ...strasse..., ...Zürich, unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben. Im Unterlassungsfall sei die Zwangsvollstreckung anzuordnen., Vor der Schlichtungsbehörde werden keine Parteientschädigungen zugesprochen und das Verfahren ist kostenlos. Auch hierzu findet man auf der Internetseite www.gerichte.zh.ch weitere Informationen und eine Checkliste.