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Dem Mieter darf auch bei kleineren unbezahlten Rechnungen gekündigt werden

Bundesgerichtsentscheid

Wenn der Mieter nach Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, kann der Vermieter gemäss Art. 257d OR ausserordentlich kündigen. Dafür muss er dem Mieter mit genauer Bezeichnung der ausstehenden Beträge eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde.

Im vom Bundesgericht zu beurteilenden Fall war unter anderem strittig, ob ein Zahlungsrückstand in Höhe von CHF 164 eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d. OR rechtfertigen kann.
Gemäss dem vorliegenden Sachverhalt hat der Vermieter einem Mieterpaar gekündigt, weil es einen Betrag von CHF 164 auch nach einer Mahnung nicht bezahlt hat. Zu Recht, wie nun das Bundesgericht in seinem Urteil festhält. Wenn ein Mieter eine Rechnung innerhalb einer Mahnungsfrist von 30 Tagen nicht begleiche, könne der Vermieter vom Recht Gebrauch machen, das Verhältnis zu kündigen. Dies auch bei Summen unter CHF 200. Das Bundesgericht gibt in seinem Urteil einer grossen Pensionskasse Recht.

Erfolgloses Schlichtungsverfahren

Im konkreten Fall ging es um ein Paar in Neuenburg, welches seit vierzig Jahren eine 4-Zimmer-Wohnung für CHF 710 gemietet hatte. Es bezahlte eine Heizrechnung mit einem Betrag von CHF 164 nicht. Der Vermieter schickte daraufhin das Mieterpaar auf die Strasse. Zwischen den beiden Parteien hatte es zuvor bereits mehrere Auseinandersetzungen gegeben, wo es um verspätet bezahlte Rechnungen ging. Im vorliegenden Fall brachte auch ein Schlichtungsverfahren wenig. Die Mieter zahlten nur die Hälfte der Rechnung in Höhe von insgesamt CHF 329, weil sie den Betrag anzweifelten.

«Guillotine-Klausel»

Im Gegensatz zur Neuenburger Justiz entschied das Bundesgericht zugunsten des Vermieters. Dieser habe sich rechtmässig an eine «Guillotine-Klausel gehalten. Nach dieser kann er das Mietverhältnis bei Zahlungsverzug von mehr als dreissig Tagen auflösen. Zuvor hatte das kantonale Gericht die Kündigung als «unnötig streng» gewertet.
Ein Betrag von CHF 164 sei nicht unbedeutend, schreibt das Bundesgericht. Zudem sei es nicht notwendig, den zahlungsunwilligen Mietern eine zweite Mahnung zu schicken. Die Bedingungen für eine sofortige Kündigung des Vertrags seien auch so erfüllt. Das Mieterpaar muss nun die Wohnung ohne Recht auf eine Vertragsverlängerung verlassen.
(BGer., 19.11.14 4A-27 1/2014)

Quelle: Der Zürcher Hauseigentümer