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Wann muss der Mieter den Mietzins bezahlen?

Von Daniela Fischer lic. iur. Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich

Nach Obligationenrecht muss der Mieter den Mietzins und allfällige Nebenkosten am Ende eines jeden Monats, spätestens am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist (Art. 257c OR)

Vertragliche Vereinbarung

Diese Norm gilt für alle Formen der Miete. Aus dem Gesetzestext ergibt sich bereits, dass sie dispositiver Natur ist, dass sie also durch Vereinbarung der Parteien abgeändert werden kann.
Bei der Immobiliarmiete werden denn auch meistens Zahlungstermine vereinbart. Die meisten Formularmietverträge sehen vor, dass der Mietzins monatlich oder quartalsweise im Voraus auf den Ersten eines Monats/Quartals zu bezahlen ist (so auch der Formularmietvertrag des HEV Zürich). Den Parteien steht es aber frei, auch andere Zahlungstermine zu wählen.
Gemäss herrschender Lehre gibt es keine Ortsüblichkeit, höchstens im Kanton Zürich könne eventuell aufgrund eines Entscheides von 1994 von einer Ortsüblichkeit ausgegangen werden (Mietzins zahlbar im Voraus auf den ersten Tag des Monats). Um Diskussionen und Streit über diesen Punkt zu vermeiden, ist den Parteien zu empfehlen, den Zahlungstermin klar zu vereinbaren. Am einfachsten geschieht das mit der Verwendung der HEV-Formularmietverträge. Die gleichen Zahlungstermine gelten dann auch für die Bezahlung der Nebenkosten-Akonti oder -Pauschalen.

Verfalltag

Die vertraglich vereinbarten Zahlungstermine sind Verfalltage im Sinne von Art. 102 Abs.2 OR. Der Mieter, der nicht pünktlich bezahlt, fällt also ohne besondere Mahnung in Verzug und schuldet bereits ab diesem Datum Verzugszinse (Art. 104 OR). Wenn es hingegen im Vertrag heisst "zahlbar monatlich», dann gelten mangels Vereinbarung die gesetzlichen Termine (am Ende des Monats). Diese sind «nur» Fälligkeitstermine, weshalb erst eine Mahnung die Verzugsfolgen (Zinspflicht) auslöst (Art. 102 Abs. l OR). Eine Mahnung und Kündigungsandrohung wegen Zahlungsrückstand im Sinne von Art.257d OR ist möglich, wenn die Leistung am Fälligkeitstag ausbleibt, also entweder am vertraglich vereinbarten Verfalltag (Z.B. am Ersten des Monats) oder am gesetzlichen Fälligkeitstermin (am Monatsende).
Bringschuld
Geldschulden sind Bringschulden (Art. 74OR), bei einem vertraglich vereinbarten Verfalltag muss der Mietzins also am 1. des Monats auf dem Konto des Vermieters sein.
Verjährung
Mit Eintritt des vereinbarten Zahlungstermins, jeweils am Monatsersten») oder der gesetzlichen Fälligkeit am Monatsende beginnt die fünfährige Verjährungsfrist zu laufen (Art.128 Ziff. 1 OR).