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Referenzzinssatz - Missbräuchlicher Mietzins
Senkungsanspruch nur bei missbräuchlichem Mietzins
Generell besteht gemäss Gesetz nur dann ein Senkungsanspruch, wenn der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters ab, so hat er in einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu beweisen. Als zulässig gilt eine Nettorendite (auf dem investierten Eigenkapital), die maximaI 0,5 % über dem aktuellen Referenzzinssatz liegt. Zurzeit ist also ein Ertrag von 2,5 % zulässig. Insbesondere bei Altbauten erweist sich die Ertragsberechnung aufgrund der realitätsfremden historischen Anlagewerte als untauglich. Bei Altbauten verweist das Bundesgericht daher auf den Vorrang der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses als Missbrauchskriterium. Ein Mietzins im orts- und quartierüblichen Rahmen ist demgemäss nicht zu senken. Im Streitfall ist der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit anhand von fünf konkreten Objekten zu erbringen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem streitbetroffenen Mietobjekt vergleichbar sind.

Kein Automatismus: Einzelfall prüfen
Das Sinken des Referenzzinssatzes hat keine automatische Reduktion der Mietzinse zur Folge. Damit der Mietzins in einem konkreten Mietverhältnis sinkt, bedarf es einer Mietzinsherabsetzung durch den Vermieter, eines entsprechenden Vergleichs der Mietparteien oder einer Herabsetzung aufgrund eines gerichtlichen Verfahrens. Der Hauseigentümerverband empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der aktuellen Kostensituation zu überprüfen und die Mieter zu informieren. Dadurch können unnötige Schlichtungsverfahren vermieden werden.

Zeitpunkt und Mitteilung der Senkung
Ergibt sich gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall drei Monate) auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Anders als eine Mietzinserhöhung welche mit einem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden muss kann die Mietzinsreduktion gemäss Mietrecht formlos erfolgen. Es empfiehlt sich aber in jedem Fall, eine detaillierte und nachvollziehbare schriftliche Mitteilung zu machen, in der die einzelnen Erhöhungs- und Senkungsfaktoren und die aktuellen Berechnungsgrundlagen Referenzzins, Landesindex der Konsumentenpreise, Betriebs_ und Unterhaltskosten) aufgeführt sind. Dies schafft klare Grundlagen für spätere Zinsanpassungen.

Senkungsbegehren von Mieterseite
Wird der Vermieter nicht von sich aus tätig, so sieht das Gesetz vor, dass der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen kann, wenn der Vermieter wegen einer Kostensenkung (z.B. Sinken des Referenzzinssatzes) einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss sein Herabsetzungsbegehren in Schriftform direkt an den Vermieter richten. Der Vermieter hat sodann dreissig Tage Zeit zur Stellungnahme. Wird dem Begehren nicht oder nur teilweise entsprochen, so kann der Mieter innert dreissig Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

Sonderfall: Befristete Mietverträge
Bei befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist, hat der Referenzzinssitz keinen Einfluss auf die Mietzinsentwicklung. Der Mietzins muss folglich aufgrund der Zinssenkung nicht überprüft oder angepasst werden.

Der Mieter kann selbstverständlich eine Mietzinsherabsetzung nie per sofort, sondern immer nur unter Beachtung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen vertraglichen oder ortsüblichen Kündigungstermin verlangen.