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Steuern - Pauschalabzug

Bei vermieteten Liegenschaften des Privatvermögens kann anstelle des Abzuges der effektiven Kosten ein Pauschalabzug von 20 % geltend gemacht werden. Verschiedene neuere Gerichtentscheide befassten sich mit der Frag, von welchem Betrag die Pauschale in Abzug zu bringen ist.

Grundsätzlich können bei vermieteten Liegenschaften von den gesamten Einkünften aus Vermietung auch sämtliche Betriebskosten in Abzug gebracht werden, sofern diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom Hauseigentümer getragen werden. Die Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, sich insbesondere Ausgaben für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und Feuerschau, Reinigung und Heizung von Vorräumen, Treppenhaus, Kellerräumen und Estrich in Mietzhäusern.

Der Hauseigentümer hat jedes Jahr pro Liegenschaft die Wahl, ob er die tatsächlichen Kosten oder den Pauschalabzug geltend machen will. Bezieht der Hauseigentümer die Nebenkosten vom Mieter a conto und rechnet er diese Kosten separat ab, ist die Ausgangslage klar: Berechnungsgrundlage für den Pauschalabzug sind die Mietzinseinnahmen (ohne Nebenkosten). Sind die Nebenkosten jedoch im geleisteten Mietzins inbegriffen und rechnet der Hauseigentümer die Nebenkosten nicht separat mit dem Mieter ab, stellt sich die Frage, von wlechem Beitrag der Pauschalabzug steuerlich in Abzug gebracht werden kann.

Der Fall

Der Eigentümer eines fremdvermieteten Mehrfamilienhauses machte sinngemäss vor Steuerrekursgericht geltdend, die Berehnung des Pauschalabzuges habe entsprechend dem Mietrecht zu erfolgen, welches strikt zwischen Mietzinsen, Nebenkosten sowie Unterhalts- und Verwaltungskosten unterscheide. Unter Nebenkosten seien die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen zu verstehen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen. Diese seien Heizungs-, Warmasser- und ähnliche Betriebskosten sowie Kosten für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Da die Nebenkosten nicht Teil des steuerbaren Bruttoertrags darstellten, sei als Basis für den Pauschalabzug der Mietertrag ohne sämtliche Betriebs- und Nebenkosten massgebend.

Das Verwaltungsgericht hielt demgegenüber fest, dass mit dem Pauschalabzug sämtliche ordentlichen Kosten (Unterhaltskosten, Versicherungsprämien, Drittverwaltugskosten, Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen) abgedeckt seien. Wenn der Steuerpflichgite die Möglichkeit der Pauschalierung der Unterhaltskosten wähle, könne er keine zusätzlichen Abzüge mehr geltend machen. Dies gelte auch dann, wenn der Hauseigentümer die Nebenkosten nicht separat abrechne, da sich die Höhe des Nebenkostenabzuges nicht berechnen lasse. Das kantonale Steueramt lasse trotzdem einen genau umschriebenen Abzug zu, obwohl eigentlich kein Rechtsanspruch bestehe. Die gemäss Merkblatt des Steueramtes abziehbaren Kosten für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung seien daher zum Abzug zuzulassen, nicht aber die vom Beschwerdeführer geltend gemachten weiteren Kosten für Strom, Abfallentsorgung, Cablecom etc.

Kommentar

Trotz einigen Parallelen ist Mietrecht nicht gleich Steuerrecht, da die beiden Rechtsgebiete unerschiedliche Zielsetzungen haben. So ist die Pauschale eine Erfindung des Steuerrechts, welche der Vereinfachung des Einschätzungsverfahrens dient. Der Steuerpflichtige kann auf das Zusammenstellen der Unterlagen verzichten und die Steuerbehörde muss diese nicht prüfen. Angesichts der eher grosszügig bemessenen Pauschale von 20 % ist die Überlegung der Steuerbehörden nachvollziehbar, dass die Pauschale auch Betriebs- bzw. Nebenkosten umfasst, da die Pauschale die üblichen jährlichen Unterhaltskosten abdecken soll. Dazu kommt, dass jeder Jahr eine Wahlmöglichkeit besteht.

Fragwürdig ist allerdings die vom Bundesgericht santionierte zürcherische Praxes, dass dann keine Pauschale zugelassen wird, wenn die Mieteinnahmen zu ehr als 50 % aus Geschäftsmiete bestehen. Es ist nämlich nicht einzusehen, weshalb die Geschäftsmiete gegen die Gewährung einer Pauschale spricht. Diese Praxis führt dazu, dass zahlreiche Steuerpflichtige höhere Steuern zahlen müssen, nur weil sie Einnahmen aus Geschäfts- statt Wohnungsvermietung erzielen. Richtig ist hingegen die Praxis des zürcherischen Steueramtes, dass auch diejenigen Hauseigentümer, bei welchen die Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind, zusätzlich zur Pauschale einen bestimmten Teil der Nebenkosten steuerlich absetzen können. Sie würden sonst im Vergleich zu denjenigen, welche die Nebenkosten separat abrechnen, viel schlechter fahren.

Aus der HEV-Zeitschrift - Februar 2016