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Zahlungsflicht des Mieters nach Zahlungsverzugskündigung
Kündigt ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters vorzeitig, so kann er den Mietzins noch bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin fordern.
Klar ist, dass der betroffene Mieter die ausstehenden Mietzinse bis zum ausserordentlichen Kündigungstermin schuldet. Was ist nun aber, wenn der Vertrag erst in einigen Monaten or-dentlich kündbar gewesen wäre?
In der herrschenden Lehre ist unbestritten, dass ein Mieter, dessen Vertrag wegen Zahlungsverzugs vorzeitig aufgelöst worden ist, dem Vermieter Schadenersatz schuldet. Das Bundesgericht hat in einem Entscheid festgehalten, dass die Ent-schädigung den vertraglich vereinbarten Mietzinsen entspricht, die der Vermieter aufgrund der vorzeitigen Vertragsauflösung nicht erhältlich machen konnte, also von der vorzeitigen Beendigung bis zum Zeitpunkt, zu welchem die Mietsache objektiv gesehen hätte weitervermietet werden können, höchstens aber bis zu dem ersten ordentlichen Kündigungstermin (BGE 127 lll 548ff .). Die Frist zu dem nächsten ordentlichen Termin berechnet sich ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter den Vertrag ausserordentlich gekündigt hat.
Das Bundesgericht hält weiter fest, dass sich die Vermieter-schaft als Folge der Schadenminderungspflicht um die Weiter-vermietung zu bemühen habe. Der Vermieter trage also zur Geltendmachung seines Schadenersatzanspruches die Beweislast dafür, dass es ihm trotz Vornahme der ihm zumutbaren Bemühungen nicht möglich gewesen sei, die Mietsache vor dem ordentlichen Kündigungstermin weiterzuvermieten. Nach gegenteiliger Sichtweise ist die Beweislast anders verteilt. Der Vermieter habe lediglich nachzuweisen, dass er aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters einen Mietzinsausfall in einer bestimmten Höhe erlitten habe. Falls der Mieter dem Vermieter vorwerfe, Letzterer habe seine Schadenminderungs-pflicht verletzt und nicht alles ihm Zumutbare zur früheren Wiedervermietung unternommen, so stelle diese Verletzung lediglich einen Herabsetzungsgrund i.S.v. Art. 44 Abs. 1 OR in Bezug auf den Umfang des Schadenersatzes dar.Wolle der Mieter also geltend machen, der Schaden hätte begrenzt werden können, so sei er dafür beweispflichtig (Polivka in MRA 5/2001 5.164f .)
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Mieter den Mietzinsausfall schuldet bis zum Zeitpunkt, auf den die Par-teien frühestens ordentlich hätten kündigen können, abzüglich ersparte Aufwendungen und Einnahmen des Vermieters aus anderweitigem Gebrauch der Mietsache. Denkbar sind auch weitere Schadenspositionen wie z. B. Inseratekosten. In der Praxis ist diese Schadenersatzpflicht aus Art. 257d OR, zumindest in der Stadt Zürich, nicht von allzu grosser Bedeutung. Es wird ohnehin schwierig sein, von einem Mieter, der seiner Zahlungspflicht schon vor der ausserordentlichen Kündigung nicht nachgekommen ist, auch noch Schadenersatz erhältlich zu machen. Ein Verlustschein verjährt zwar erst nach zwanzig Jahren (An. 149a SchKG), doch meistens schont man als Vermieter sowohl Portemonnaie als auch Nerven, wenn man sich möglichst schnell um die Weitervermietung der Mietsache bemüht.
Quelle: lic.jur. Daniela Fischer