Rechtsfragen - Ausserordentliche Kündigung
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Ausserordentliche Kündigung des Vermieters während der Erstreckung
Viele Vermieter machen sich Sorgen, dass ihre Mieter während der Erstreckung den Mietzins nicht mehr bezahlen oder die Nachbarn belästigen. Welche Möglichkeiten haben sie, wenn sich die Mieter während der vereinbarten oder vom Gericht angesetzten Erstreckungsdauer nicht an ihre Verpflichtungen halten?

Im Folgenden geht es um die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters während der Erstreckung.
Der Mietvertrag gilt während der Erstreckungsdauer grundsätzlich unverändert weiter (Art. 272c OR). Die vertraglich vereinbarten Kündigungsmöglichkeiten gelten jedoch nicht mehr, der Vermieter kann demzufolge nicht mehr ordentlich gemäss Mietvertrag kündigen. Der Mieter hingegen kann das erstreckte Mietverhältnis gemäss Art. 272d OR vorzeitig kündigen, bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines Monats, bei Erstreckung von mehr als einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf einen gesetzlichen Termin, es sei denn der Erstreckungsentscheid oder die Vereinbarung lege andere Modalitäten für die vorzeitige Kündigung durch den Mieter fest.
Der erwähnte Grundsatz, dass der Mietvertrag im Übrigen unverändert weitergilt, bezieht sich insbesondere auf den Vertragsgegenstand (die Mietsache), auf die Bestimmungen zum Gebrauch des Vertragsgegenstandes durch den Mieter und auf den geschuldeten Mietzins. Die Tatsache, dass der Mieter eine Mieterstreckung erhält, entbindet ihn nicht seiner vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen. So muss er die Mietsache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR) und auf die Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Er muss sich an die Hausordnung sowie an die gesetzlichen Ruhezeiten halten. Des Weiteren hat er die Pflicht, den zuletzt rechtsverbindlich geschuldeten Mietzins pünktlich gemäss vertraglicher Abmachung zu bezahlen.
Wenn der Mieter diesen elementaren Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Vermieter das Mietverhältnis auch während der Erstreckungsdauer ausserordentlich kündigen.
Den säumigen Mieter kann er gemäss Art.257d OR mahnen, ihm eine Zahlungsfrist ansetzen (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bei Nichtbezahlen innert der Frist kann mit einer 30-tägigen Frist auf Ende eines Monats gekündigt werden
Verletzt ein Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme weiter, so kann ihm auch während der Erstreckung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats oder in schweren Fällen sogar fristlos gekündigt werden (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR). Es kann sein, dass anlässlich einer Schlichtungsverhandlung über eine 257f-Ku_ndigung, bei der die Erstreckung ja grundsätzlich ausgeschlossen wäre (Art. 272a OR), trotzdem Vergleichsgespräche über eine (vom Vermieter kulanterweise zu gewährenden) Erstreckung geführt werden. Falls der Mieter beteuert, er werde sich in Zukunft korrekt benehmen, empfiehlt es sich, bereits im Erstreckungsvergleich zu vereinbaren, dass der Vergleich als Abmahnung im Sinne von Art. 257t Abs. 3 OR gilt. Dann spart man Zeit und kann im Falle einer erneuten Verfehlung direkt (ohne weitere Mahnung) ausserordentlich ku_ndigen. Auch wichtige Gru_nde (Art. 2669 OR) und Konkurs des Mieters (Art. 266h OR) rechtfertigen während der Erstreckung eine ausserordentliche Vertragsauflösung. Wenn der Vermieter seine Rechte bei Vertragsverletzungen des Mieters während der Erstreckungsdauer kennt, ist er in einem Vergleich, vor der Schlichtungsbehörde oder aussergerichtlich, auch eher bereit, eine Erstreckung zu gewähren.
Quelle: lic.jur. Daniela Fischer