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Mietzinshinterlegung
ct Mit der Einführung des Hinterlegungsrechtes zugunsten des Mieters anlässlich der Mietrechtsrovision auf den 1.Juli 1990 hat der Gesetzgeber dem Mieter ein Druckmittel zur Durchsetzung seiner Rechte bei Mangelhafigkeit des Mietobiektes verschafft. Dem Mieter soll damit die Verfolgung der Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln, Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz erleichtert werden. Im Folgenden soll nun ausgeführt werden, dass eine Hinterlequng des Mietzinses seitens der Mieterschaft nicht in jedem Fall zulässig ist.

Das Hinterlegungsrecht ist der Immobilienmiete vorbehalten. Voraussetzung dafür, dass der Mieter sein Recht auf Hinterlegung geltend machen kann, bildet das Vorhandensein eines Mangels. Der Hinterlegungsanspruch steht bei allen Arten von Mängeln zur Verfügung, in denen der Mieter vom Vermieter deren Beseitigung verlangen kann. Kein Hinterlequngsanspruch besteht entsprechend im Bereich der sogenannten kleinen Mängel, die der Mieter auf eigene Kosten beseitigen muss.

In Lehre und Praxis wird zu Recht die Ansicht vertreten, dass zur Hinterlequng nur berechtigt ist, wer einen Beseitigungsanspruch besitzt. Der Rechtsbehelf der Hinterlequng kann folgerichtig dann nicht zur Verfügung stehen, wenn der Mieter zur Duidung van Unterhaltsarbeiten oder von Umbauarbeiten verpflichtet ist.

Ferner ist die Hinterlequng nur dann zulässig, wenn der Vermieter tatsächlich in der Lage ist, den gerügten Mangel zu beseitigen. Daran fehlt es vor allem dann, wenn der Mangel nicht im direkten Einflussbereich des Vermieters liegt wie z.B. bei Lärmimmissionen, die infolge von Umbauarbeiten auf dem Nachbargrundstück entstehen. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Hinterlegung bei irreparablen Mängeln, bzw. im Fall (obiektiver) Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung. Im weiteren besteht kein Beseitigungsanspruch, wenn die Beseitigung des Mangels mit unverhältnismässigem Aufwand (insbesondere Kosten) verbunden wäre.

Als Beispiel ist die Heizungsanlage einer für den Abbruch bestimmten Altliegenschah zu nennen, welche bei Temperaturen weit unter dem Gefrierpunkt das Mietobiekt nicht mehr genügend zu beheizen vermag. Ein Beseitigungsanspruch des Mieters ist zu verneinen, da dem Vermieter aufgrund der konkreten Umstände (hohe Investitionskosten, Abbruchobiekt) eine solche Investition obiektiv nicht zumutbar ist.

Ist das Mietverhältnis bereits gekündigt beurteilt sich das Hinterlequngsrecht danach, ob dem Mieter für den gerügten Mangel bis zum Ablauf des Mietverhältnisses noch ein Anspruch auf Beseitigung zusteht oder nicht. Das Beseitigungs- und somit das Hinterlegungsrecht entfällt stets dann, wenn die restliche Vertragsdauer zur Behebung des Mangels nicht ausreicht oder wenn dem Vermieter die Mangelbehebung bis zur Vertragsbeendigung nicht mehr zugemutet werden kann.

Wie aus den obigen Darlequngen ersichtlich, rechtfertigt nicht jeder Mangel am Mietobiekt ein Hinterlepung des Mietzinses. Hinzu kommen noch strenge formelle Voraussetzungen, die der Mieter beim Hinterlequngsverfahren zu beachten hat (Aufforderung zur Mängelbeseitigung innert angemessener Frist mit Androhung der Hinterlegung).