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Zahlungsrückstand des Mieters
ct. Bei Zahlungsrückstand der Mieterschaft kann das Mietverhältnis ausserordentlich, d. h. vorzeitig aufgelöst werden. Die Auflösung des Mietverhältnisses erfolgt dabei in zwei Stufen: Wenn die Mieterschaft mit der Bezahlung des Mietzinses im Rückstand ist, muss die Vermieterschaft zuerst eine Zahlungsfrist zur Begleichung der Mietzinsschuld ansetzen und gleichzeitig androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Bezahlt die Mieterschah innert der gesetzten Frist den Rückstand nicht, dann kann die Vermieterschaft das Mietverhältnis kündigen.

Ein Zahlungsrückstand liegt vor, wenn die Mieterschaft mit der Bezahlung des Mietzinses und/oder mit der Bezahlung der Nebenkosten im Rückstand ist. Zum Mietzins gehören auch gültig angekündigte, unangefochtene oder gerichtlich festgelegte Mietzinserhöhungen. Als Nebenkosten gelten in jedem Fall periodisch zu erbringende Akonto- und Pauschalbeträge. Doktrin und Rechtsprechung nehmen überwiegend an, dass die Vermieterschaft den Mietvertrag ausserordentlich kündigen kann, wenn die Mieterschaft den Saldobetrag einer Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt.
Nicht zum Mietzins gehören jedoch Betreibungskosten, Sicherheitsleistungen sowie Schadenersatzansprüche.
Der Gesetzgeber verlangt für die Ansetzung der Zahlungsfrist Schriftlichkeit; die Fristansetzung gilt zugleich als Mahnung. Voraussetzung ist allerdings das Bestehen eines Zahlungsrückstandes. Eine zuvor angesetzte Frist bleibt wirkungslos.
Die Fristansetzung muss vor allem zwingend die Androhung enthalten, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ausserordentlich (nach Art. 257d OR) gekündigt werde. Andernfalls bleibt sie wirkungslos, und eine Kündigung ist nicht zulässig.
Die Mindestdauer der Frist ist gesetzlich festgelegt. Sie beträgt bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen 30 Tage. Eine Abkürzung dieser Frist ist ausgeschlossen. Wird eine Frist versehentlich zu kurz bemessen, so ist die Androhung weder nichtig noch wirkungslos. Nach herrschender Lehre und Praxis wird eine zu kurz bemessene Frist in eine erweiterte, gesetzeskonforme Frist umgedeutet. Diese Frist beginnt mit dem Zugang, bzw. Empfang durch den Mieter. Es genügt jedoch nicht, dass die Mitteilung in die Machtsphäre des Mieters gelangt, massgebend ist der tatsächliche Empfang. Wird ein eingeschriebener Brief nicht sofort dem Empfänger übergeben, so ist auf den Zeitpunkt der konkreten Abholung auf dem Postbüro abzustellen. Wird aber die Mitteilung innert der 7-tägigen Abholungsfrist nicht abgeholt, gilt der letzte Tag als fiktives Zustellungsdatum.
Adressat der Fristansetzung ist der Mieter. Handelt es sich bei der Mietsache um eine Familienwohnung, so ist die Fristansetzung separat auch dem Ehegatten des Mieters mitzuteilen. Unterlässt der Vermieter eine separate Zustellung, ist die Kündigung nichtig.
Hat der Mieter den Zahlungsrückstand innert Frist nicht aufgeholt, so kann der Vermieter die ausserordentliche Kündigung aussprechen. Zur Kündigung ist der Vermieter indes nicht gezwungen. Er kann auch weiterhin auf die Vertragserfüllung beharren, dies ungeachtet der von ihm in der Fristansetzung ausgesprochenen Androhung. Der Vermieter kann somit auf die Ausübung seines Kündigungsrechtes verzichten und den Rückstand auf dem Betreibungsweg einzufordern versuchen.
Der Verzicht auf die Kündigung kann ein ausdrücklicher sein, sich aber auch aus den Umständen ergeben, z.B. durch Ansetzen einer neuen Zahlungsfrist. Wartet der Vermieter fast ein Jahr mit der Kündigung zu, so wäre dies jedenfalls zu lange, während das Zuwarten während eines Monats durchaus kein Verzicht darstellt.
Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gilt eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen; als Kündigungstermin ist zudem das Ende eines Monats vorgeschrieben. Kündigt der Vermieter fristlos oder mit zu kurzer Frist oder nicht auf ein Monatsende, so gilt die Kündigung auf den nächsten ausserordentlichen Termin.
Die gesetzlichen Kündigungsformalitäten sind auch bei der ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsrückstands des Mieters zu beachten. Dies bedeutet insbesondere, dass für die Kündigung der Vermieter das offizielle Formular verwenden muss. Erforderlich ist zudem die separate Zustellung an den Ehegatten des Mieters. Eine Kündigung mittels eingeschriebenen Brief ist wirksam zugestellt, wenn die Abholungseinladung in den Briefkasten oder das Schreiben ins Postfach des Mieters gelegt wird und die Abholung dem Empfänger nach dem üblichen Lauf der Dinge zumutbar,~2 ist, auch wenn er erst später davon Kenntnis''' erlangt.
Eine Begründung muss die Kündigung nicht enthalten. Da die Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen indes auf Verlangen des Mieters ohnehin begründet werden muss, wird es sinnvoll sein, in diesen Fällen die, Begründung zur Vermeidung allfälliger Rückfragen schon in das Formular aufzunehmen; z. B. «Kündigung wegen Zahlungsrückstand des gemäss Art. 257d OR».