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Mietzins - Vieles inbegriffen
Viele Mieter denken beim Stichwort "Mietzins" zunächst an die monatlichen Zahlungen und die jährliche Heizkostenabrechnung. Manche Vermieter denken demgegenüber in erster Linie an ihre Hypothekarzinszahlungen. Mieter wie Vermieter legen sich aber oft wenig Rechenschaft darüber ab, dass der "Mietzins" auch noch andere Posten enthält, die bei einer langfristigen und seriösen Kalkulation berücksichtigt werden müssen. Wie alle Güter oder Dienstleistungen können auch Wohnungen nicht unter dem Gestehungspreis abgegeben werden.

Von allen Kosten, die eine Liegenschaft verursacht, fallen die Kapitalkosten am stärksten ins Gewicht. Diese bestehen aus den Kosten für das Eigen- und denjenigen für das Fremdkapital (Hypothekarzinsen). Daneben entstehen aber eine ganze Reihe weiterer Kosten, die unter der Bezeichnung Bewirtschaftungskosten subsummiert werden können. Dazu gehören öffentliche Abgaben, Versicherungen, Unterhalts-, Verwaltungs- und Hauswartungskosten, Abschreibung, Risikoprämie, sowie die Ausgaben für Heizung und Warmwasser. Letztere werden in der Regel in einer Nebenkostenabrechnung abgerechnet.

Risikotragendes Kapital
Zwar erfolgt die Finanzierung einer Liegenschaft in der Regel mittels Hypotheken; Daneben muss der Hauseigentümer aber auch eigenes Geld mitbringen und in sein Haus investieren. Da er dieses Vermögen auch in Aktien, Obligationen oder Sparheften anlegen und so einen angemessenen Zins erwirtschaften könnte, darf auch das in die Liegenschaft investierte Kapital nicht unverzinst bleiben. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass das Eigenkapital Einbussen erleiden kann: Dies wäre beispielsweise möglich, wenn der Wert einer Liegenschaft infolge planerischer Massnahmen oder schlechter Vermietbarkeit sinken sollte. In einem solchen Fall würde zuerst das Eigenkapital darunter leiden, da die Ansprüche der Fremdkapitalgeber (Hypothekargläubiger) davon unberührt blieben.

Rückstellungen und Abschreibung
Um zu verhindern, dass im Falle notwendiger grosser Instandhaltungsarbeiten beispielsweise der Ersatz eines Heizkessels - die finanziellen Mittel fehlen, müssen die laufenden, meist niedrigen Unterhaltskosten mit Rückstellungen für künftige Unterhaltsmassnahmen kombiniert werden. Deren Höhe hängt von der Art und der Bauweise des betreffenden Gebäudes ab.
Im Gegensatz zum Bauland ist das Gebäude der Alterung und Abnutzung unterworfen, was regelmässige Unterhaltsarbeiten und entsprechende finanzielle Aufwendungen erforderlich macht. Man denke nur an die zahlreichen Massnahmen zum sparsamen Energieverbrauch, zum Schallschutz, aber auch an die Erneuerung haustechnischer und elektrischer Anlagen sowie der Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung. Deshalb müssen jährlich etwa 1% bis 1,5% des Bauwertes abgeschrieben und zurückgestellt oder investiert werden.

Verwaltungsaufwand und Risikoprämie
Mit dem Besitz einer Liegenschaft ist zwangsläufig auch administrativer und handwerklicher Aufwand verbunden, den der Hauseigentümer bezahlen muss. Nimmt er die entsprechenden Arbeiten selber vor, so hat er wie ein Dritter Anspruch auf einen Lohn, der in Anlehnung an die Honoraransätze professioneller Liegenschaftenverwalter und Treuhandgesellschaften 4 bis 5% der Mietpreise betragen darf.
Zwar ist das Leerstandsrisiko bei Mietwohnungen in Zeiten wirtschaftlichen Wohlstandes in der Regel nicht sehr gross, dennoch kann der Vermieter - wie die jüngste Vergangenheit gezeigt hat - nicht automatisch mit einer ständig vollbelegten Liegenschaft rechnen. Deshalb darf er in Form einer sogenannten Risikoprämie Mietzinsausfälle einkalkulieren.

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