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Wohnungswechsel - Was muss der Mieter bezahlen?
THOMAS OBERLE lic. iur., Jurist beim HEV Schweiz

Mein Mieter wird per Ende November aus der Wohnung ausziehen. Wir haben an einer Vorabnahme festgestellt, dass er im Wohnzimmer geraucht hat. Dieses Zimmer wird neu gestrichen werden müssen. Der Mieter hat zudem im Lavabo einen circa ein Zentimeter langen Hick verursacht. Wir sind uns nicht im Klaren, für welche Kosten der Mieter bei der Rückgabe der Wohnung auf kommen muss.

Gemäss Art. 267 a Abs. 1 OR muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Mängelrüge). Will der Vermieter dem Mieter gegenüber Ersatzansprüche für Mängel geltend machen, hat er das Mietobjekt anlässlich dessen Rückgabe auf den ordnungsgemässen Zustand zu prüfen und allfällige dem Mieter zurechenbare Mängel sofort zu rügen. Die Mängelrüge muss präzis, detailiert und verständlich sein; allgemeine Hinweise sind daher ungenügend (Mieter haftet für sämtliche Mängel etc.). Der Mieter muss wissen, für welche Mängel er kostenpflichtig wird. Das Wohnungsrückgabeprotokoll gilt zudem nur als rechtsgenügende Mängelrüge, wenn der Mieter dieses unterzeichnet hat. Raucherschäden gelten stets als übermässige Abnützung, für welche der Mieter haftbar gemacht werden kann. Muss der Farbanstrich im Wohnzimmer erneuert werden, schuldet der Mieter nicht etwa den Neuwert, sondern nur den so genannten Zustandswert. Darunter ist der wirtschaftliche Wert einer nicht zeitbeständigen Sache im Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts zu verstehen. Ist z. B. die Wohnung letztmals vor sechs Jahren neu gestrichen worden, schuldet der Mieter nur noch 25 Prozent des neuen Farbanstrichs, dessen Lebensdauer acht Jahre beträgt. Für die Kosten der sogenannten Nikotinsperre(Antinikotinbehandlung) schuldet der Mieter 100 Prozent. Es ist deshalb unerlässlich, dass der Maler eine detaillierte Rechnung bezüglich Anstrichkosten und Kosten für die Nikotinsperre erstellt. Das Lavabo weist einen Hick, nicht einen Sprung auf, d. h. es kann nicht zu Lasten des Mieters ersetzt werden. Der Hick im Lavabo kann dem neuen Mieter zugemutet werden. Der Mieter schuldet dem Vermieter einen sogenannten Minderwert. Die Bemessung dieses Minderwertes hängt, vom Alter des Lavabos und von dessen Neuanschaffungspreis ab. Bei einem Lavabo, welches 22 Jahre alt ist (Lebensdauer 35 Jahre) und im Ersatzfall 1000 Franken kosten würde, dürfte ein Minderwert von 50 Franken angemessen sein.